Actualizaciones de POT en la Sabana de Bogotá: nuevas oportunidades y retos para construir

(Enfoque Sabana Centro – Construcción, predios y desarrollo urbano)

Las recientes modificaciones y revisiones de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en diversos municipios de la Sabana de Bogotá están transformando la manera en que se planifican, desarrollan y autorizan proyectos inmobiliarios y constructivos.

Para propietarios, inversionistas y constructores, estas actualizaciones representan una combinación de oportunidades y retos que pueden impulsar un proyecto… o detenerlo por completo si no se analizan correctamente.

¿Por qué el POT es tan determinante en la Sabana?

A diferencia de otras zonas del país, la Sabana de Bogotá se caracteriza por:

• Crecimiento acelerado de vivienda

• Alta demanda de suelo urbanizable

• Restricciones ambientales importantes

• Proximidad a Bogotá

• Expansión industrial y logística

• Reglas estrictas de uso del suelo

Esto hace que cualquier cambio en el POT altere directamente la viabilidad de un predio o proyecto:

✔ si se puede construir

✔ qué se puede construir

✔ cuántos pisos se permiten

✔ qué áreas deben cederse

✔ qué licencias se pueden obtener

✔ qué cargas urbanísticas se deben cumplir

Principales cambios que están impactando la región

Aunque cada municipio tiene su propio POT y sus propias fechas de actualización, en general la Sabana de Bogotá está experimentando variaciones en cuatro frentes clave:

1. Modificación de usos del suelo

Muchos municipios han ajustado:

• Zonas residenciales

• Zonas comerciales

• Corredores industriales

• Polígonos de expansión

• Áreas rurales de transición

Esto abre oportunidades para desarrollar proyectos en sectores antes restringidos… pero también limita zonas donde antes se podía construir libremente.

2. Cambios en alturas e índices de construcción

Varias actualizaciones han modificado:

• Alturas máximas permitidas

• Índices de ocupación y construcción (I.O. – I.C.)

• Parámetros para vivienda multifamiliar

Esto influye directamente en la rentabilidad. Un predio que antes permitía 5 pisos y ahora permite 8, por ejemplo, multiplica su valor.

3. Nuevas exigencias ambientales y de protección hídrica

La Sabana está fuertemente regulada por temas de:

• Humedales

• Rondas de río

• Suelos de protección

• Recarga hídrica

• Áreas de conservación

Muchos predios han cambiado su clasificación, lo que afecta qué tipo de proyecto puede ejecutarse.

4. Exigencias urbanísticas y cargas adicionales

Algunas actualizaciones han incluido:

• Cesiones obligatorias de espacio público

• Vías proyectadas

• Anchos mínimos de vía

• Aportes a equipamientos

• Diseño urbanístico más estricto

Esto no solo afecta el proyecto, sino también el costo total y el tiempo de licenciamiento.

Oportunidades para propietarios e inversionistas

Cuando se entienden correctamente, estas actualizaciones pueden significar:

✔ Predios con nuevo potencial para vivienda, comercio o industria

✔ Aumento en la edificabilidad

✔ Mayor valorización en zonas de ampliación urbana

✔ Nuevas posibilidades en corredores de desarrollo

✔ Mayor demanda para proyectos bien ubicados

✔ Opciones de uso mixto

Muchos propietarios no saben que, gracias a los cambios del POT, sus predios hoy tienen un valor muy superior al que tenían hace 5 o 10 años.

Retos para quienes desean construir o desarrollar

Así como hay oportunidades, también existen desafíos que requieren análisis profesional:

✘ Restricciones ambientales

✘ Lotes que ya no permiten el uso deseado

✘ Aumentos en cargas urbanísticas

✘ Demoras en trámites por cambios normativos

✘ Requerimientos más técnicos para licencias

✘ Mayor exigencia en estudios previos

En conclusión: Construir en la Sabana de Bogotá exige precisión jurídica, técnica y urbanística.

En ARQUIPROYECT SABANA S.A.S. interpretamos el POT para convertirlo en oportunidades

Ofrecemos acompañamiento especializado para propietarios, constructores e inversionistas, incluyendo:

✔ Análisis de uso del suelo actualizado✔ Verificación de POT y normas complementarias✔ Evaluación de potencial constructivo (edificabilidad)✔ Revisión de restricciones y oportunidades reales✔ Estudios urbanísticos previos para proyectos✔ Acompañamiento en licencias y procesos técnicos✔ Asesoría integral para desarrollar o vender el predio con visión estratégica

Sabemos cómo funcionan los POT de Chía, Cajicá, Zipaquirá, Tocancipá, Sopó, Tenjo, Cota, Funza, Mosquera, Madrid, Facatativá, Tabio y Sabana Centro en general, y cómo aprovechar cada actualización para tu beneficio.